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単発記事
あなたの家賃高くないですか?
治療院経営を考える上で、経費節約は重要なテーマ。経費節約で一番効果があるのが固定費の削減だ。それに対して即効性があるのは、事務所や店舗の賃料である。そんな中、不動産賃借料の減額を考える治療院院長をサポートしてくれる会社が出現した。株式会社ファーストスター(東京・西新宿)は、治療院に特化した賃料改定コンサルティングのプロフェッショナルだ。
店舗賃料減額で治療院経営を安定化

交渉成功率は80%。賃料減額率は最大で30%、平均14%

設立1年で取引社数は約100社。その約半数が治療院。1カ月で10〜15社ほどの取引が増えているという。この事業は日本全国を対象に展開している。
賃料改定コンサルティングの報酬(手数料)は、完全成功報酬だ。つまり、賃料の値下げが成立した場合にのみ費用がかかる。
同社に相談し、契約状況のデータまたは契約書のコピーを送ると、条件などを十分検討した上で賃料査定し、見積書が提示される。見積書では「どれくらいの減額ができそうか」「削減メリットはどうなるか」などが提示される。それを踏まえて、賃料減額コンサルティング契約を結ぶかどうかを決める。賃料改定コンサルティングの過程では、過去どういう改定が行われているのか、誰が対応したのか、会社全体の業績はどうなのか、など細かく分析し、賃料を下げてもらうためにどういう論理を展開していくのが効果的かというシナリオを作っていく。
賃料改定コンサルティングの重要な要素は「成功率」と「減額率」である。成功率は当然のことながら100%はあり得ない。80%くらいの成功率だという。減額率は最大で30%、平均すると14%ほどだという。


手数料は減額分の12.6ヶ月分(削減額×36ヶ月35%)

手数料は減額分の12・6カ月分だ(削減額×36カ月×35%)。
1カ月あたりの賃料が6万円下がるとすると、手数料は合計75万6000万円。要は下がった中から支払うということだ。これを13カ月で支払うため、月々の支払いは5万8000円になる。したがって、2年目から家賃引き下げの恩恵を享受できる。


不動産オーナーとの人間関係を壊さずに実行

賃料改定コンサルティングを導入するにあたって、気になるのが「オーナー側との関係が気まずくなるのではないか」という懸念だ。これについて同社では、これまでの経験から独自のノウハウを持っている。

そもそも、賃料の改定というのは契約の更改時に限らず、いつでもできるものなのである。契約書には必ず「賃料改定条項」という項目があり、「2年ごと、3年ごとに見直しをする」という項に加えて「ただし地価が急激な変動、賃料相場の動向によっては甲乙どちらからでも改定することができる」という文言がある。もしも、それが明記されていないとしても、借地借家法上はいつのタイミングでも値上げも値下げもどちらからでもできるということになっている。よって、「賃借人側が丁寧に誠意を持って話を進めていき、お互い合意のうえで賃料を改定できたなら、オーナーとの関係が気まずくなるはずはないんです」(同社広報担当者)という。

オーナーからすると賃料は1円たりとも下げたくないというのは当然あるので、時には情に訴える作戦もある。
情に訴えると言っても、「経営状況が厳しいから下げてくれと言って泣いたり喚いたりするわけではなく、例えば、整骨院が約4万店舗あって、さらに今後またどんどん柔整師が出てきて店舗数が増え続けていく中で、保険が厳しくなった。でも、今踏ん張れば明るい未来が切り開ける」など、業界からミクロの話、人件費を含めたいろいろな部分をコスト削減して黒字体質をつくっていきたい、などという採算面の部分の改革を行って最後に「家賃の引き下げのお願いに来た」と。


治療院側のリスクのない業者の見極めが大切

賃ファーストスターのもう一つのこだわりは、契約が続く限り何度でも賃料改定コンサルティングを実施していくということ。

手数料をもらっている1年間を契約期間としているため、最初5%ほどしか下げられなかった家賃を6カ月後に再び下げてもらうためのコンサルティングも実施する。その間に、もし治療院を辞めてしまったときは、以降の手数料は発生しないようになっているので、治療院側のリスクというのはほとんどないことになる。

この賃料改定コンサルティングを選ぶ際のポイントは、「手数料の安さ」だけに目を奪われてはいけない。あくまでも、成功率だ。手数料が安いからと依頼した結果、賃料引き下げには失敗し、手数料は請求されなかったが初期調査費用という名目で数十万円を請求されたなどという話もよく聞くからだ。

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株式会社ファーストスター


東京都新宿区西新宿1−5−11 心中三葉ビル5F

TEL 03−4570−8670
FAX 03−6862−9048

E-mail : info@1st-star.jp

※記事の詳細は、ひーりんぐマガジン39号(春号)をご覧下さい。


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